Нерухомість "заворушилася": нова хвиля мігрантів та цінові рекорди у тилу змінюють ринок

В Україні знов почав змінюватися "рельєф" ринку житла – причому тренди різноспрямовані у різних регіонах та сегментах галузі. УНІАН опитав експертів та зібрав усі ключові тренди вітчизняного ринку нерухомості.

2022 рік радикально змінив ситуацію на ринку житла в Україні. Схід та Південь країни певний час тільки "падали" - як з точки зору попиту, так і пропозиції нового житла. Тоді як Захід країни шалено зростав. Потім сталася певна корекція цього тренду і стабілізувався хиткий баланс попиту та пропозиції.

Але цієї весни, на тлі чергової хвилі російського наступу, Схід та Південь знов опинилися під ударом, але й тил досяг певних лімітів у цінах та пропозиції.

При цьому показники продажів досить дивні по регіонах – у деяких прифронтових локаціях фіксують позитивну динаміку, на відміну від значно безпечнішого Заходу нашої країни.

"Первинка" не для всіх

Галузь будівництва нового житла 2022 року зазнала, певно, найпотужнішого удару серед усіх сфер, навіть на тлі падіння інших секторів економіки й промисловості. Бо зведення будинку – це питання багатьох місяців (якщо не років) та наявності вільного капіталу. Хто ризикне будувати, якщо Кремль цілеспрямовано гатить по будівлям, заявляючи, що під кожною плитою ховається "штаб НАТО"?

Така ситуація у близькому та далекому тилу. А що вже казати про прифронтові регіони – бо є ризик не лише знищення житла, але й "повзучого" захоплення руїн, що залишилися. Про які довготривалі інвестиції може йти мова?

Але люди, схоже, до всього здатні пристосуватися. Адже ці всі страхи перекриває один простий факт – в Україні зводять нові будинки. Як приватні, так і багатоквартирні. Як у тилах, так і ближче до фронту. Але, звісно, з різною динамікою, залежно від регіону.

Так, профільний ресурс DIM.RIA опублікував власні показники первинного ринку нерухомості України за підсумками травня. За їхніми даними, у останній весняний місяць було здано 4 новобудови на 5 секцій (мова про багатоквартирні будинки): дві новобудови на Львівщині та ще по одній у Київській й Закарпатській областях. Власне, це наочно показує де в Україні, на думку інвесторів, найбезпечніше вкладати капітали.

Водночас найбільший відсоток завершених об’єктів по країні не тут – а у Рівненській (62%), Запорізькій (56%) та Одеській (54%) областях. Тобто, дві з них можна віднести до прифронтових (Одеса, хоч і знаходиться відносно далеко від лінії зіткнення, але систематично піддається ударам з боку РФ).

Натомість найбільша кількість недобудов в Україні - на Сумщині. Там лише 10 відсотків об’єктів завершено, а, отже, 90%  – недобудови. Наступними – з показниками 17% та 20% по готових об’єктах відповідно – йдуть Кіровоградська та Закарпатська області. А ось теж прифронтова Харківщина має показник у 20%, тобто 80% об’єктів - недобудови. У місті Києві та на Львівщині, для порівняння, частка зданих об’єктів складає 42% та 32% відповідно.

Втім, цей показник сам по собі мало про що каже. Адже кількість недобудов може зростати з різних причин. Як через те, що будівельні роботи зупинені (на тлі військових загроз), так і через те, що закладено багато нових об’єктів, і попередні будуть здані – але пізніше. Тому варто поглянути на інші індикатори, такі як вартість одного квадратного метру, щоб скласти загальну картину по "первинці". Бо динаміка цін – це й показник попиту.

Найвищі ціни (а отже – й попит) на купівлю нового житла у травні були на Тернопільщині – вони додали 22 відсотки у порівнянні з квітнем. Слідом – з великим відривом – йде теж західна Івано-Франківська область, де ціни на "первинку" зросли на 9%. Третю позицію умовного "рейтингу" зайняли одночасно Чернігівська та Київська області з динамікою зростання у 8% (окремо місто Київ має плюс 3% у травні).

Натомість найгіршу динаміку попиту та цін, на тлі депресивного новинного тла, мали  Сумська (-25%) та Дніпропетровська (-17%) області.

Що цікаво, третьою у цьому "антирейтингу" йде не прифронтовий регіон, а Закарпаття, де ціни впали на 8 відсотків. Вони падали також на Волині й Рівненщині (мінус 5% та 4% відповідно), які досить далеко від фронту.

На ті ж 5% впали ціни у регіонах "ближнього тилу" - у Кіровоградській та Полтавській областях. На Львівщині зростання було, скоріше, символічним – лише 1 відсоток. Причому такою ж була динаміка на прифронтовій Миколаївщині, а на Харківщині – ринок вийшов у нуль.

Ми бачимо, що динаміка по різних регіонах різна. Але ключове зараз – вже спостерігається певний негатив на Заході країни та стабілізація у окремих східних та південних регіонах, де росіяни вже довели, що не спроможні взяти обласні центри.

Будівництво на "дні"

Власні показники на запит УНІАН надали у "OLX Нерухомість". І вони дещо відрізняються від DIM.RIA, хоча там теж фіксують зменшення пропозиції на первинному ринку, на тлі досить обережного зростання попиту в цілому по країні.

"Маємо мінус 6% у кількості оголошень про продаж квартир від травня 2025-го до травня 2024 року. Попит натомість зростає – показник середньої кількості відгуків на одне оголошення продажу квартир у травні 2025 року зросло до 2,7 з 2,2 у травні 2024-го. Медіанна вартість всіх куплених квартир (1, 2, 3-кімнатних) у гривнях на первинці збільшилась на 9%, на однокімнатні відбувся ріст на 7%", - каже Ігор Сироватко, генеральний менеджер OLX Нерухомість в Україні.

Він також розповідає про інші "цікаві тенденції" первинного ринку житла.

"Найвище середнє число відгуків про купівлю квартири на первинному ринку – у Волинській та Чернівецькій областях (5 на 1 оголошення), а найнижчий показник – на Дніпропетровщині та Хмельниччині (1 відгук на 1 оголошення), - продовжує пан Сироватко. – Найбільша ж кількість пропозицій продажу "первинки" станом на травень 2025-го в Івано-Франківській області (14 397 оголошень), Києві (13 000 оголошень) та Одеській області (11 411 оголошень). Найвища медіанна ціна на покупку однокімнатної квартири на первинному ринку – у Києві (2,7 млн грн), Закарпатській області (2,7 млн грн) та на Львівщині (2,5 млн грн)".

При цьому у "OLX Нерухомість" зауважують, що загальні тенденції вторинного та первинного ринку схожі. Про спільні тенденції між "первинкою" й "вторинкою" каже й Юрій Піта, експерт ринку нерухомості та екс-президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ).

При цьому він наполягає, що у прифронтових регіонах зараз "первинного ринку немає", натомість на ціни на Заході впливає значне зростання пропозиції, а не якісь кризові явища. А ось Києву якраз загрожує певний "дефіцит" квадратних метрів, що, за словами експерта, підштовхуватиме догори і ціни. 

"В таких містах як Харків, Запоріжжя, Суми, Херсон первинного ринку як такого немає. На сьогодні там новобудови практично не зводяться. Отже, говорити про ринок в цих регіонах не доводиться, - вважає експерт. –  Стосовно інших регіонів ситуація більш-менш стабілізувалася. Популярні квартири з ремонтом, а, отже, вторинний ринок переважає по відношенню до первинного. По обсягам будівництва ситуація неоднорідна. Львів, Закарпаття, Івано-Франківськ – будують активно. Там буде достатньо пропозиції і ціни навряд-чи збільшаться в майбутньому. У Києві будують менше. Отже – це може в майбутньому призвести до дефіциту, і ціни підуть вгору".

Суперечлива "вторинка"

Ринок "вторинки", на тлі вповільнення, теж має ознаки неоднорідності. Прифронтові та тилові регіони живуть у "паралельних реальностях", коли показники цін, попиту та пропозиції можуть бути майже "дзеркальними". Але, порівняно з 2022 роком, по більшості областей ситуація стабілізувалася.

"Ціни на вторинному ринку (прифронтових регіонів, - УНІАН) суттєво знизилися – від 30 до 50 відсотків до довоєнного рівня цін. В основному купують по державним програмам. У першу чергу по "єВідновленню", - описує ситуацію у прифронтових регіонах Юрій Піта. – На вторинному ринку ситуація (загалом, - УНІАН) стабілізувалася. Відчувається рівновага попиту та пропозиції. Ціни суттєво не коливаються, продавці готові на невеликий торг при переговорах".

Більше деталей і цифр надає Ігор Сироватко з "OLX Нерухомість".

"Порівняно із травнем минулого року, у травні 2025-го кількість пропозицій продажу всіх типів квартир знизилась на 14%. Водночас зросло середнє число відгуків на одне оголошення про продаж – з 3,7 у 2024-му до 5,3 у 2025-му. І очевидно – медіанна ціна купівлі квартир загалом по Україні зросла на 13%. 18% додали у вартості однокімнатні квартири, - каже фахівець. – Для більшості прифронтових областей теж характерне падіння кількості пропозицій. Проте наближення до лінії бойових дій дещо "стримує" ріст цін порівняно з іншими областями".

DIM.RIA дає власні показники за травень по "вторинці". Так, найактивніше зростала пропозиція у цьому сегменті на Волині (+31%), Рівненщині (+28%), Миколаївщині (+23%) та Одещині (+18%). При тому, що в інших регіонах зростання не перевищувало 6-7%, а найчастіше – було близько 1%. Харківщина знов вийшла у нуль. Найбільше ж скорочення пропозиції було на Кіровоградщині (-33%) та Чернігівщині (-32%), а також на Львівщині та Закарпатті (-12% в обох випадках).

З точки зору цін, найбільше вони зростали на Херсонщині – на 16% на прикладі однокімнатних квартир. Але це показник "ренесансу" на ринку житла у Херсоні – просто там були найнижчі ціни і, відповідно, найнижча база для порівняння. Проте, якщо є зростання, то певного "дна" місцевий ринок, схоже, теж досяг.

В цілому ж по країні ціни мають досить обмежену динаміку. Найвищі показники, звісно, у столиці, а також у глибокому тилу – на Львівщині та Закарпатті, де, однак, є певний "відкат" (певно, через те, що вони вже дуже високі і все менш доступні переселенцям та інвесторам).

Останню тезу підтримує й динаміка попиту – на Львівщині вона нульова, а ось на Закарпатті попит на "вторинку" за місяць обвалився на 7%. Також він падав у Івано-Франківську (-6%) та Чернівцях (-5%).

А, ось, рекордне зростання демонструє Хмельниччина (+45%). Потім по темпах зростання йдуть Волинь (+21%) та Київщина (+14%). Хоча саме місто Київ має нульову динаміку, що дещо "єднає" її зі Львівщиною – бо саме тут прийняли найбільше переселенців після 2022 року.

З точки зору співвідношення кількості оголошень про купівлю та відгуків на них, рекордсменом є Вінниччина – тут 1:18. Слідом йдуть Тернопільська (1:16) та Миколаївська (1:15) області. Найменше ж співвідношення у травні було у Києві (1:3) та на Одещині (1:2).

Як бачимо, попри певну стабілізацію, ключовим залишається фактор ВПО та внутрішньої міграції. Але не лише по лінії "Схід-Захід", але й в межах сусідніх регіонів, що є вже реакцією на значне підвищення цін у попередні місяці та роки.

Для покупців, схоже, ціни у найбільш популярних локаціях (таких як Київ та Львівщина) вже близькі до психологічних та фактичних лімітів – адже прибутки українців, в цілому, зростають нижчими темпами. Тому вони активніше шукають більш доступні альтернативи десь поряд.

"Фортеця Харків" вабить ВПО

По прифронтових регіонах ситуація суперечлива, але, в цілому, найкраще себе почувають у контексті "вторинки" Одеса та Харків, які стали локальними центрами міграції. Так, частина населення, яке там проживало до 2022 року, ці міста полишили. Але їх "замістили" вихідці з Донбасу та Півдня. Дніпропетровщина ж, на тлі постійних заяв про наближення росіян, демонструє певну "нервовість". Найменш сприятлива ситуація на Сумщині.

Ці висновки по прифронтовій міграції та "вторинці" підтверджують дані "OLX Нерухомість".

"У Харкові у травні 2025-го порівняно з аналогічним місяцем минулого року медіанна вартість купівлі однокімнатної квартири квартир на вторинному ринку зросла на 17% – це найбільший показник серед прифронтових областей. У Миколаївській області медіанна вартість купівлі однокімнатної квартири на вторинному ринку зросла на 3%. Зниження відбулось у Херсонській області - на 10%, у Запорізькій та Сумській областях - на 2%", - надає наочності Ігор Сироватко, генеральний менеджер "OLX Нерухомість" в Україні.

За його словами, саме Харків демонструє певне підвищення попиту - у порівнянні з іншими прифронтовими локаціями.

"На ціни має вплив попит, пов’язаний із тенденцією міграції українців з одних прифронтових районів (Сумщина, Херсонщина, Запоріжжя) в інші, які знаходяться більш віддалено від зони бойових дій та при цьому мають розвинену інфраструктуру та робочі місця. Через це вибір людей часто падає на Харків", - продовжує експерт.

Проте, попри певні позитивні тенденції, попит на купівлю квартир на "вторинці" у прифронтових областях все ж нижчий від рівня загалом по Україні.

"Середня кількість відгуків на 1 оголошення про продаж квартир на вторинному збирає у прифронтових областях в середньому 4,4 відгуки, коли показник по Україні – 5,3", - додає Сироватко.

При цьому, попри збільшення кількості людей, які тікають від російської загрози з Сумщини та Дніпропетровщини, поки що зарано говорити про нову хвилю міграцїі у масштабах всієї  країни.

"По аналітиці ми поки не бачимо значного "перекосу" у сторону більш безпечних областей, як це було на початку війни. Навпаки – у деяких прифронтових містах досить оптимістична ситуація", - продовжує генеральний менеджер "OLX Нерухомість".

Проте купівля житла – це дуже відповідальне рішення "на роки". На яке ще потрібно знайти кошти. Тому у контексті хвиль міграції у більш короткостроковій перспективі відповідь надає ще один індикатор – оренда житла. І тут, як вважає Юрій Піта, екс-президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ), є якраз певні ознаки нової хвилі міграції. Хоча, звісно, не такої потужної як 2022 року.

"Оренда (житла у прифронтових регіонах, - УНІАН) також дешевше, ніж до війни. В основному орендують ті, хто у відрядженнях, - вважає експерт. – По оренді попит у безпечних регіонах достатньо активний – у більшості міст ціни збільшилися від довоєнних на 20%. Київ також популярний для орендарів – за останній рік ціни зросли в середньому на 15-20%. Оренда стає знову в тренді за рахунок ВПО з Сумської та Запорізької області".

А як ринок оренди виглядає загалом?

Орендодавці "наїлися"

По оренді своїми даними з УНІАН поділилися у "OLX Нерухомість".  

"У Києві кількість пропозицій довготривалої оренди квартир станом на травень 2025 зросла, у порівнянні з аналогічним періодом минулого року, на 18%. Така ж динаміка у Закарпатській  та Івано-Франківській областях: плюс 19 та 7 відсотків відповідно. Проте на Львівщині, Тернопільщині та Чернівецькій області число пропозицій дійсно зменшилось: на 10%, 21% та 12%, відповідно", - називає показники Ігор Сироватко.

Що ж стосується оренди у прифронтових областях, фахівець каже про різні тенденції у різних регіонах. Причому ринок оренди дуже відрізняється від ринку купівлі-продажу житла.

"Насправді, з області до області різні тенденції. Наприклад, зростання пропозицій відбулось у Дніпропетровській (+15%), Сумській (+25%) та Запорізькій областях (+4%). Знизилась кількість оголошень про довгострокову оренду квартир – на Харківщині (-34%) та Херсонщині (-46%), - продовжує експерт. – Чому така ситуація? Можемо припустити, що стрибки у кількості пропозицій у західних областях відбуваються через підвищений попит, який не покриває пропозиція, оскільки при міграції українці обирають найбільш безпечні регіони. У прифронтових областях зниження пропозиції може пояснюватись тим, що власники хочуть вберегти капітал і прагнуть продати житло, а не здавати в оренду".

Щодо цін, то тут без особливих сюрпризів – за даними DIM.RIA, найдорожче оренда коштує у Києві. У столиці середня ціна сягнула 18,2 тис. грн для однокімнатної квартири (+4% порівняно з квітнем). Причому у Печерському районі "апетити" орендодавців більш ніж вдвічі перевищують ставки "колег" з Деснянського району – 26,3 тис. грн проти 10,9 тис. грн.

Серед інших регіонів у Топ-3 також Дніпропетровщина та Закарпаття, де орендодавці просять більше 14 тисяч гривень за однокімнатну квартиру на місяць, а на Львівщині – 13,9 тисяч. Найменші ж орендні ставки якраз у прифронтових регіонах.

Ситуація на ринку нерухомості в Україні певним чином стабілізувалася, а міграційні кризи наразі є, скоріше, локальним явищем. Потік ВПО на Захід та до Києва скорочується через зависокі ціни на житло та оренду, тому люди змушені шукати прихисток у регіонах, де ризиків більше, але проживання доступніше.

І тому локальними лідерами серед мігрантів є Харків та Одеса, які компенсують таким чином втрати власного населення після 2022 року. Хоча говорити про відродження "первинки" до довоєнних часів передчасно, але певна позитивна динаміка є. Загалом же, головна активність ринку нерухомості зосереджена у Києві та далекому тилу, де інвестори не бояться вкладати кошти у житло.

УНІАН в Google News